2024年房企債券融資規模超5653億元 ABS發(fā)行占比提升

　　每經(jīng)記者 甄素靜????每經(jīng)編輯 魏文藝????

　　2024年，在政策持續寬松的背景下，房企融資經(jīng)歷了較大起伏。

　　2025年1月9日，中指研究院發(fā)布數據顯示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%；平均利率為2.95%，同比下降0.72%。其中，信用債成為房企融資的絕對主力，占比超六成；ABS融資占比超過(guò)三分之一。

　　另?yè)硕鸾y計，2024年，65家典型房企累計融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%；新增債券類(lèi)融資成本2.93%，較2023年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。

　　“從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)看，規模延續2022年以來(lái)的下降態(tài)勢，實(shí)際融資環(huán)境仍未顯著(zhù)回暖?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，受城市融資協(xié)調機制“白名單”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、金融16條等融資政策提振，國內貸款和自籌資金占比提升，銷(xiāo)售下滑對房企資金面產(chǎn)生不利影響，定金及預收款、個(gè)人按揭貸款占比均顯著(zhù)下降。

　　房企融資成本明顯下降

　　中指研究院數據顯示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。其中，信用債同比下降18.5%，海外債同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%。海外債在低水平上繼續下降，信用債成為融資絕對主力，ABS融資占比超三分之一。

　　另?yè)硕鸾y計，2024年65家典型房企累計融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%；新增債券類(lèi)融資成本2.93%，較2023年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。從房企梯隊來(lái)看，2024年TOP10房企的平均融資額為268.18億元，是所有梯隊中最多的，同時(shí)該梯隊也是唯一一個(gè)融資規模同比增長(cháng)的梯隊。

　　“2024年融資政策持續寬松，但債券融資規模仍在下降通道，市場(chǎng)復蘇的不確定性增加了投資人對房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對新增融資采取謹慎態(tài)度，融資規模仍在縮減中?！眲⑺治鲋赋?，從房企的資金到位情況來(lái)看，其規模延續了自2022年以來(lái)的下降態(tài)勢，顯示實(shí)際的融資環(huán)境仍然沒(méi)有顯著(zhù)回暖。

　　據國家統計局數據，2024年前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為9.66萬(wàn)億元，同比下降18.0%，較前10月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款為1.35萬(wàn)億元，同比下降6.2%，占比為14.0%，比上年同期提升1.8個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金為3.47萬(wàn)億元，同比下降11.0%，占比為35.9%，比上年同期提升3.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　記者注意到，2024年，受連續降息、融資企業(yè)結構和產(chǎn)品結構變化等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)債券平均融資成本明顯下降。

　　據中指研究院統計，2024年行業(yè)債券平均利率為2.95%，同比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債平均利率為2.86%，同比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.22%，同比下降1.17個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.01%，同比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)。

　　事實(shí)上，2024年以來(lái)，政策端以“有序防范化解金融風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)”為目標，整體延續寬松的融資環(huán)境。

　　2024年1月，央行及國家金融監督管理總局發(fā)布政策，明確全國性商業(yè)銀行可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房企存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。此后，高層會(huì )議多次強調，對于符合“白名單”條件的項目，應該“應進(jìn)盡進(jìn)”“應貸盡貸”，并滿(mǎn)足所有合理的融資需求，即“應滿(mǎn)盡滿(mǎn)”。

　　聯(lián)合資信發(fā)布報告指出，盡管2024年推出了一系列旨在支持房企融資的政策措施，包括降低LPR利率、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理、設立保障性住房再貸款以及擴大“白名單”項目貸款規模等，這些措施在一定程度上緩解了個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企的資金壓力，但在行業(yè)下行壓力未減、債務(wù)違約風(fēng)險猶存的情況下，大部分房企尤其是中小型和高負債房企的流動(dòng)性問(wèn)題仍較為嚴峻，其融資環(huán)境短期內難以獲得實(shí)質(zhì)性改善。

　　“雖然融資政策不斷放寬，但從實(shí)際執行來(lái)看，金融機構對于房企信貸風(fēng)險的管控還是比較嚴格，并非風(fēng)險防控寬松?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛向記者表示，政策更多是在房企債務(wù)展期上開(kāi)了一個(gè)口子，也就是借新還舊的模式，這對于銀行來(lái)說(shuō)沒(méi)有增加風(fēng)險，也給了房企喘息的空間，增加了房企償還貸款的能力。

　　信用債年末發(fā)行規?；厣?/p>

　　從融資結構來(lái)看，2024年房企融資呈現出多維度特點(diǎn)。

　　信用債雖然仍是房企融資的絕對主力，但發(fā)行規模同比仍下降明顯。其中，央國企仍是主要發(fā)行方，年末單月發(fā)行規模有所回升且期限延長(cháng)，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)債少且受益有限。

　　據中指研究院數據，2024年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規模為3448.5億元，同比下降18.5%，占總融資規模的61%，與上年基本持平。從單月來(lái)看，2024年前9月房企信用債發(fā)行總體呈下滑趨勢，9月發(fā)行規模已降至不足200億元的低位；10月以來(lái)，房企信用債發(fā)行規模連續回升，10月和12月同比轉正，出現年末翹尾現象。

　　值得注意的是，2024年混合所有制和民營(yíng)房企信用債發(fā)行期限較之前有所延長(cháng)，3年以上債券發(fā)行總額占比明顯提升，新城控股、新希望地產(chǎn)、金輝控股、卓越集團、美的置業(yè)等均成功發(fā)行5年期中票，為其債務(wù)期限結構改善提供了有利條件。

　　房企海外債發(fā)行仍在低水平持續下滑，發(fā)行渠道近乎關(guān)閉，且期限偏短。具體來(lái)看，2024年房企海外債發(fā)行規模僅69億元，同比下降69.5%，占總融資規模的1.2%，較上年下降了2.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　相較而言，ABS（資產(chǎn)證券化）融資規模占比則在2024年出現上升，類(lèi)REITs、CMBS/CMBN（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）為主，平均期限延長(cháng)，下半年發(fā)行步入正軌。2024年，ABS融資規模為2137.6億元，同比下降13.6%，占總融資規模37.8%，較上年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，隨著(zhù)公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規模逐漸擴大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也獲得了更多的機會(huì )，部分房企已經(jīng)開(kāi)始嘗試參與。

　　據克而瑞統計，2024年共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬(wàn)科、首創(chuàng )城發(fā)和中國金茂的8只REITs產(chǎn)品完成上市，總規模達224.22億元。另外，金隅集團和萬(wàn)科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審批中?！安贿^(guò)相對于目前1558.7億元的公募REITs市場(chǎng)而言，房企的參與程度仍然相對較低?！?/p>

　　對于2025年房企面臨的融資挑戰，劉水分析指出，房企還應提前籌劃現金流，充分利用各類(lèi)融資政策支持以增加資金流入。積極利用項目“白名單”機制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進(jìn)行存量債務(wù)展期、借新還舊。

　　“不過(guò)需要注意的是，盡管債權人也在這兩年不斷做出讓步，在債務(wù)展期或者債務(wù)豁免方面給出優(yōu)惠的條件，2024年和2025年均是房企債務(wù)集中到期的時(shí)間點(diǎn)，房企負債率還比較高，房企面臨較大的償債壓力?！彼渭t衛補充道。