萬(wàn)科，到底有多難？
責任編輯萬(wàn)科化債，迎來(lái)了新進(jìn)展。
1月9日晚間，萬(wàn)科A公告顯示，其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險資管債權投資計劃，到期日調整至2026年12月31日。截至目前，本次融資余額20.4億元。這意味著(zhù)，這項債權投資計劃獲得展期，展期期限或為兩年。
雖然有了債務(wù)展期的積極信號，但與此同時(shí)，萬(wàn)科的債券波動(dòng)仍然引發(fā)外界關(guān)注。債券波動(dòng)事關(guān)萬(wàn)科債券兌付的信心，也進(jìn)一步指向其償債壓力。公司股價(jià)也持續走低，截至1月10日收盤(pán)，萬(wàn)科A股價(jià)為6.69元，跌3.74%。
萬(wàn)科面對的壓力，到底有多大？
圖/視覺(jué)中國
壓力有多大？
剛剛過(guò)去的2024年，萬(wàn)科的還債任務(wù)順利完成，但這并不代表著(zhù)萬(wàn)科可以松口氣。
1月9日，多只萬(wàn)科境內債走低，“22萬(wàn)科02”跌超15%，“22萬(wàn)科06”跌超6%；1月10日，下跌勢頭持續，其中“21萬(wàn)科06”價(jià)格跌至57元人民幣的紀錄新低。美元債方面，1月8日盤(pán)中，萬(wàn)科2027年11月到期美元債勢創(chuàng )去年4月12日以來(lái)最大跌幅。
中指研究院企業(yè)研究總監劉水告訴中國新聞周刊，地產(chǎn)債一定程度上能夠反映當前投資人和資本市場(chǎng)對公司的信心，近日萬(wàn)科債券走低或表明市場(chǎng)目前對萬(wàn)科流動(dòng)性的擔憂(yōu)。
公司最新財報數據顯示，截至2024年9月30日，萬(wàn)科企業(yè)的短期債務(wù)從截至2023年底的620億元升至1168億元。而公司現金流僅為797.45億元，無(wú)法覆蓋其短期債務(wù)，現金短債比僅為0.66。這表明公司在短期償債能力上存在不足。
更重要的是，2025年萬(wàn)科將迎來(lái)償債“高峰期”。
據DM查債通統計，2025年全年，萬(wàn)科共有16筆到期或行權的境內公開(kāi)債，存續本金規模合計326.4億元，另有兩筆境外債到期，存續本金規模約為66.4億元。
其中，2025年一季度是萬(wàn)科的償債小高峰，有98.9億元的境內公開(kāi)債需要兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當月需兌付4.55億美元。
另?yè)髽I(yè)預警通數據，截至1月10日，萬(wàn)科發(fā)行的存續期債券存量規模為487.43億元，數量共30只。以期限1—3年期為主，其中1年以?xún)鹊狡诘慕痤~達到178.90億元，其票面利率大多在3%以上，略高于同評級同期限的其他家房企所發(fā)地產(chǎn)債。
與此同時(shí)，萬(wàn)科的現金流持續吃緊。
銷(xiāo)售回款是房企自有資金最主要來(lái)源，業(yè)績(jì)下滑讓萬(wàn)科面臨一定的挑戰。
2024年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)收2199億元，同比下降24.3%；歸母凈利潤虧損179.43億元，同比下降231.7%。萬(wàn)科在財報中指出，造成虧損的主要原因之一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結算規模和毛利率下滑，同時(shí)公司加大計提資產(chǎn)減值準備。
這背后是持續下滑的銷(xiāo)售表現。2024年前三季度，萬(wàn)科累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積1330.8萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。
另一方面也和2022年之前高成本拿地有關(guān)。
雖然早在2018年萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮就喊話(huà)“活下去”，但萬(wàn)科在2018、2019、2021年地產(chǎn)行業(yè)拿地總金額排行第一，2020年排行第二。萬(wàn)科管理層在2023年業(yè)績(jì)會(huì )上表示，公司確實(shí)在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤。
如何走出困境？
面對債券到期償付的壓力，積極尋求化債方法成為當務(wù)之急。
在劉水看來(lái)，為應對今年的償債壓力，房企應提前籌劃現金流，在加快銷(xiāo)售去化、加快出售資產(chǎn)、回籠資金的同時(shí)，還應做細“節流”方面的工作，減少拿地、減少支出，積極進(jìn)行債務(wù)重組，與債權方溝通協(xié)商。
2024年9月26日，中央政治局會(huì )議強調“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，住房城鄉建設部會(huì )同有關(guān)部門(mén)打出一套“組合拳”，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了積極變化。住房城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監測系統數據顯示，去年10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續兩個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(cháng)。
12月14日，住房城鄉建設部副部長(cháng)董建國在北京表示，在一系列政策措施作用下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到有效提振，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出止跌回穩的積極勢頭。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜對中國新聞周刊表示，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及市場(chǎng)信心的恢復有助于房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)轉機，但系列利好從政策端傳導到實(shí)際銷(xiāo)售端需要一個(gè)過(guò)程。
匯生國際資本總裁黃立沖進(jìn)一步指出，2025年是萬(wàn)科的“償債高峰年”，集中到期的大額債務(wù)考驗其資金調配能力?？紤]到短期償債壓力較大，萬(wàn)科或需依賴(lài)外部融資和資產(chǎn)變現維持流動(dòng)性。
“雖然萬(wàn)科賬上貨幣資金規模較大，但扣除預售監管資金后實(shí)際可用資金有限，銷(xiāo)售回款不足可能進(jìn)一步加劇流動(dòng)性緊張。評級下調使得萬(wàn)科在國際資本市場(chǎng)融資成本上升?！秉S立沖告訴中國新聞周刊。
融資端的修復的確需要時(shí)間。站在行業(yè)角度來(lái)看，劉水分析，“9·26”中央政治局會(huì )議提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”后，相關(guān)部門(mén)及地方積極落實(shí)政策。2024年9月以來(lái)，在上年低基數影響下，房企債券融資總額同比連續回正。房企融資略有回暖，政策加力有望帶動(dòng)預期修復。
2024年以來(lái)，萬(wàn)科也加大了資產(chǎn)處置的力度。萬(wàn)科陸續處置了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權，深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權等。僅2024年上半年，萬(wàn)科通過(guò)出售商業(yè)地產(chǎn)項目就回籠資金93.4億元。
如何面對2025年的債務(wù)壓力？萬(wàn)科回復中國新聞周刊表示，針對2025年將要到期的公開(kāi)債務(wù)，公司會(huì )全力以赴，繼續從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金，通過(guò)積極銷(xiāo)售回款、持續推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關(guān)債務(wù)兌付。
參考資料：
《萬(wàn)科一筆20.4億元保險資管融資展期2年》，2025-01-09，每日經(jīng)濟新聞
《債務(wù)問(wèn)題再引關(guān)注，萬(wàn)科回應》，2025-01-09，財聯(lián)社
作者：于盛梅
編輯：余源
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