陣地丨3000萬(wàn)以上高端住宅同比大增,且呈現"越貴越買(mǎi)"特征

　　編輯部、CRIC研究 來(lái)源：丁祖昱評樓市

　　2024年樓市呈現出前穩中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現不同程度放量，新房成交占比小幅回升。

　　高端住宅市場(chǎng)相對堅挺，尤其是3000萬(wàn)元以上頂豪市場(chǎng)同比大增，新房?jì)?yōu)于二手。

　　CRIC監測數據顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手3000萬(wàn)以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長(cháng)64%和6%，

　　無(wú)論是新房還是二手房，3000萬(wàn)以上高端住宅大多都來(lái)自上海，一二手占比分別達60.4%和42.7%，且呈現出“越貴越買(mǎi)”特征。

　　我們認為，隨著(zhù)產(chǎn)品進(jìn)一步“內卷”，未來(lái)產(chǎn)品的差異化需求會(huì )變得越來(lái)越明顯。

　　從一二手總需求量來(lái)看，2024年整體市場(chǎng)持穩，據CRIC監測數據，重點(diǎn)30城2024年一二手房總成交面積約達到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過(guò)從結構占比來(lái)看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩中有降，降幅仍達23%。

　　從變化趨勢來(lái)看，呈現出“前低后高”趨勢，尤其是步入四季度以來(lái)，新房連續多月創(chuàng )2023年下半年以來(lái)新高。

　　據CRIC監測數據，12月30個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交1801萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)15%，同比增長(cháng)17%，絕對量水平較2022年12月亦增長(cháng)2%，創(chuàng )近三年同期最高

　　分能級來(lái)看，一線(xiàn)市場(chǎng)韌性顯著(zhù)好于二三線(xiàn)城市，四季度同環(huán)比分別增長(cháng)44%和77%，累計同比降幅收窄至10%。深圳表現可圈可點(diǎn)，四季度受新政利好效應影響，新房成交同環(huán)比倍增，全年實(shí)現正增長(cháng)，是30城中唯一全年同比轉正城市。

　　多數二三線(xiàn)城市在四季度均迎來(lái)穩步復蘇行情，同環(huán)比齊增，少數城市諸如武漢、杭州、西安、長(cháng)沙、長(cháng)春、珠海成交規模尚未復蘇至2023年同期水平。

　　2024年高端住宅市場(chǎng)相對堅挺，尤其是3000萬(wàn)元以上頂豪市場(chǎng)同比大增。

　　據CRIC監測數據，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手3000萬(wàn)以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長(cháng)64%和6%，新房增幅顯著(zhù)高于二手房。

　　其中1億元以上豪宅成交78套，同比大增141%，漲幅顯著(zhù)高于5000萬(wàn)元-1億元89%漲幅和3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元50%漲幅。

　　具體到城市來(lái)看，無(wú)論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據CRIC監測數據，2024年上?？們r(jià)3000萬(wàn)以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。

　　據CRIC統計，2024年共有11個(gè)項目銷(xiāo)售規模超過(guò)百億，在數量上與2023年持平，11個(gè)項目中有7個(gè)項目位于上海，其中6個(gè)項目的均價(jià)超14萬(wàn)/平方米。

　　11個(gè)“百億樓盤(pán)”中上海中海?順昌玖里以370億元位列金額榜榜首，是2024年唯一一個(gè)銷(xiāo)售超300億的項目。該項目位于上海新天地板塊，開(kāi)盤(pán)首日就售出全部512套房源中的505套，套均價(jià)值約4000萬(wàn)元，使其以196.5億元銷(xiāo)售額刷新了全國開(kāi)盤(pán)紀錄。在這個(gè)項目之后，還有2個(gè)項目銷(xiāo)售金額超200億元。相較之下，2023年沒(méi)有200億元以上的項目。

　　從上海不同總價(jià)段的高端住宅成交情況來(lái)看，新房成交套數同比大幅增長(cháng)，并呈現出“越貴越買(mǎi)”特征。

　　二手房方面，“3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元”及“5000萬(wàn)-1億元”總價(jià)段同樣呈現“5000萬(wàn)-1億元”總價(jià)段同比增長(cháng)更高態(tài)勢，但從1億以上的二手豪宅來(lái)看，不增反降，主要源于頂豪客戶(hù)更追求產(chǎn)品品質(zhì)提升。

　　如今真正的億元以上的高端項目，從原來(lái)的二手房轉向了一手房。

　　這主要是兩個(gè)方面的原因，首先是高端住宅的“內卷”，好項目、熱銷(xiāo)項目層出不窮。其次是高端客戶(hù)中的“二代”占比在上升，很多的“二代”學(xué)成歸來(lái)，發(fā)現最適合他們居住的就是上海，這些“二代”的選擇以及高端客戶(hù)對產(chǎn)品的需求出現了差異化，二手次新房難以滿(mǎn)足其核心訴求。

　　2024年樓市“翹尾”收官，在止跌回穩的政策作用下，市場(chǎng)信心持續修復。

　　在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)的過(guò)程中，房企之間的競爭日益聚焦于產(chǎn)品和品質(zhì)的提升。為了緊跟行業(yè)的步伐，眾多房企積極地進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化和升級，以適應行業(yè)發(fā)展的趨勢。

　　進(jìn)入2025年，上海高端市場(chǎng)行業(yè)仍然較為火熱。目前，房企正在對住宅產(chǎn)品的各個(gè)方面進(jìn)行全面的升級，從戶(hù)內到戶(hù)外，從建筑到景觀(guān)，從地上到地下。持續的優(yōu)化迭代，從各個(gè)維度都帶來(lái)了更優(yōu)質(zhì)的居住體驗，也實(shí)現了住宅產(chǎn)品整體品質(zhì)的提升。

　　我們認為，2025年一定是良幣驅逐劣幣的一年，未來(lái)可能繼續誕生標桿型的項目，并在一定程度上引領(lǐng)行業(yè)開(kāi)發(fā)走向。