包攬全國單價(jià)地王三甲 上海樓市2025年水漲船高？

　　來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

　　本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

　　13.1萬(wàn)元/平方米、12.6萬(wàn)元/平方米、11.4萬(wàn)元/平方米，在經(jīng)過(guò)一年的土拍“激戰”后，上海市土地市場(chǎng)“面粉價(jià)”一再刷新，并包攬了全國單價(jià)地王三甲。

　　相關(guān)統計數據顯示，2024年全年，上海市土拍成交總金額達到1380.05億元，位列全國第二，多宗地塊經(jīng)過(guò)超百輪競拍才最終落錘，溢價(jià)率也不斷攀升。其中，在2024年12月31日的最后一批次土拍中，7宗地塊全部成功出讓?zhuān)偝山唤痤~192.25億元，徐匯龍華地塊觸發(fā)中止價(jià)，最終由民企宸嘉發(fā)展以40%溢價(jià)率競得。

　　《中國經(jīng)營(yíng)報》記者注意到，在創(chuàng )出多項紀錄背后，上海市土拍規則也在2024年迎來(lái)了大調整。從“競價(jià)、競品質(zhì)、搖號”到部分地塊“價(jià)高者得”，再到“雙高雙競”，進(jìn)一步吸引了開(kāi)發(fā)商入局。

　　“面粉價(jià)”不斷上漲，樓面價(jià)甚至遠超全國大多數城市在售房?jì)r(jià)，2025年上海樓市將走出怎樣的行情，“面包價(jià)”是否水漲船高也成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　土拍市場(chǎng)“激戰”2024

　　盡管成交規模較2023年有所下降，但上海市2024年土拍市場(chǎng)仍創(chuàng )下了多項全國紀錄。

　　據中指研究院數據，2024年，上海市宅地成交規劃建筑面積約370萬(wàn)平方米，同比下降59%；土地出讓金1380.05億元，同比下降37%。但在2024年上海市土拍中，誕生了最高溢價(jià)率和最高總價(jià)等多項紀錄，并包攬了全國單價(jià)地王冠亞季軍。

　　記者梳理發(fā)現，在2024年11月27日舉行的上海市第七批次土拍中，浦東新區Z000602單元20B-12地塊吸引5位競買(mǎi)人參與競價(jià)，經(jīng)過(guò)192輪競價(jià)觸及78.76億元的中止價(jià)，轉入競“高品質(zhì)建設”指標環(huán)節。

　　最終，該地塊由中能建城市投資發(fā)展有限公司、越秀地產(chǎn)、華潤置地3家房企組成的聯(lián)合體，以78.97億元的總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)為7.44萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率40.37%，同時(shí)創(chuàng )下了2024年上海市土拍最高溢價(jià)率和最高總價(jià)紀錄。

　　隨著(zhù)土拍市場(chǎng)火熱，上海市土地市場(chǎng)樓面單價(jià)也多次刷新。在2024年8月舉行的上海市第四批次土拍中，綠城以總價(jià)約48億元斬獲徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，成交樓面價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率約30%，刷新了2016年融信中國在上海市創(chuàng )下的國內最高土地成交紀錄，成為全國樓面單價(jià)新“地王”。

　　在2024年末進(jìn)行的最后一批次土拍中，徐匯區S030501單元N06-22地塊吸引4家企業(yè)競拍，經(jīng)過(guò)101輪的競價(jià)后最終“觸頂”，兩位競買(mǎi)人參與競“高品質(zhì)建設”指標環(huán)節。最終，民營(yíng)房企宸嘉發(fā)展以43.82億元總價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率約40%，樓面價(jià)達12.6萬(wàn)元/平方米，成為2024年全國樓面單價(jià)亞軍。

　　在2024年9月舉行的第五批次土拍中，靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，吸引了中海地產(chǎn)、招商蛇口和南通瑞城聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體、保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體等4名競買(mǎi)人報名參拍，在經(jīng)歷163輪競價(jià)后，最終由招商蛇口和南通瑞城聯(lián)合體以總價(jià)56.6億元摘得，樓面價(jià)11.4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達到31.2%，成為2024年全國樓面單價(jià)季軍。

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴記者，土地市場(chǎng)熱度在一定程度上和開(kāi)發(fā)商的策略有關(guān)。目前，上海市優(yōu)質(zhì)地塊去化更加容易，開(kāi)發(fā)商也大多把主要精力放在優(yōu)質(zhì)地塊競奪上，把土地儲備逐漸騰挪為市中心的優(yōu)質(zhì)地塊。優(yōu)質(zhì)地塊競爭房企較多，也導致土地市場(chǎng)呈現兩極分化局面。

　　政策調整帶火市場(chǎng)

　　事實(shí)上，2024年，上海市土拍政策經(jīng)歷一系列調整，也在一定程度上影響了土拍市場(chǎng)表現。

　　記者注意到，上海市2024年第一、二批次土拍沿用了2023年采用的“競價(jià)、競品質(zhì)、搖號”模式。但從2024年三、四批次土拍開(kāi)始，上海市就對相關(guān)規則進(jìn)行調整，部分地塊實(shí)行“價(jià)高者得”，部分熱門(mén)地塊還設置了30%的封頂價(jià)，房企最后還要“賭”運氣參與搖號。

　　2024年8月15日，上海市土拍市場(chǎng)規則再迎大調整，重新回到“價(jià)高者得”時(shí)代。自第五批次土拍開(kāi)始，上海市對熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競”舉措，即兩輪競價(jià)、兩輪競高品質(zhì)建設標準，競買(mǎi)方滿(mǎn)足上一個(gè)指標要求后，轉入比拼下一個(gè)指標要求，最終實(shí)現“高品質(zhì)建設一地一方案”和“市場(chǎng)化配置價(jià)高者得”目標。

　　據了解，在上述調整中，“第一輪競高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源等普適要求納入土地出讓合同?！暗谝惠喐們r(jià)”則對市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過(guò)出讓前綜合會(huì )商機制合理設定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間?！暗诙喐偢咂焚|(zhì)”則通過(guò)“競裝修標準”“競無(wú)償移交政府的高端人才住房”等系列舉措順次競買(mǎi)?！暗诙喐們r(jià)”通過(guò)再次競價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式確定最終競得人。

　　與此同時(shí)，2024年，上海市土拍市場(chǎng)還取消了施行多年的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)策略。2024年6月7日，上海市規劃和自然資源局發(fā)布消息稱(chēng)，自上海市第三批次土拍起，取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競價(jià)確定。對市場(chǎng)熱度較高的特定區域地塊可經(jīng)決策采取差別化調控措施，在溢價(jià)率超過(guò)一定限度后轉入搖號環(huán)節，引導市場(chǎng)主體理性競價(jià)。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，一系列土拍規則調整使得上海市土地市場(chǎng)更加市場(chǎng)化。

　　中指研究院上海分析師劉卓維告訴記者，在房地聯(lián)動(dòng)價(jià)策略調整下，上海市土地市場(chǎng)熱度有所回升?！跋嚓P(guān)政策調整不僅提升了土地市場(chǎng)的活躍度，也為房企提供了更多的投資機會(huì )，特別是對于那些資金實(shí)力較強的國央企和部分民企而言?！?/p>

　　“面粉價(jià)”助推“面包價(jià)”？

　　在2024年土拍市場(chǎng)屢創(chuàng )紀錄的同時(shí)，隨著(zhù)熱門(mén)地塊后續入市，上海樓市在2025年也將迎來(lái)諸多新變化。

　　記者日前走訪(fǎng)上海市多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，目前，上海樓市分化情況仍較明顯。位于上海市嘉定區南翔板塊的時(shí)代之城置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，項目每月都有加推，去化情況很好?！艾F在在售的房源可能春節后就沒(méi)有了，所以目前沒(méi)有價(jià)格優(yōu)惠?！?/p>

　　在與時(shí)代之城相距1公里多的象嶼虹橋嘉悅府營(yíng)銷(xiāo)中心，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，項目一共有1004套房源，在2024年11月最后一期開(kāi)盤(pán)后，截至目前僅有100多套房源在售，即將清盤(pán)。

　　“現在有年底回款指標，對于付款條件好的客戶(hù)會(huì )有相應優(yōu)惠，可以申請95折，能優(yōu)惠20萬(wàn)—30萬(wàn)元?！痹撝脴I(yè)顧問(wèn)進(jìn)一步表示，符合條件的購房者還會(huì )贈送大額車(chē)位抵用券，“相當于變相送了一個(gè)車(chē)位?！?/p>

　　和樓市表現類(lèi)似，上海市土拍市場(chǎng)2025年分化狀況或將延續。劉卓維告訴記者，從土拍走勢來(lái)看，對于核心區地塊，房企仍保持較高的參拍意愿，這些地塊往往具備質(zhì)量高、周邊配套較為完善、所處區域房地產(chǎn)市場(chǎng)短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點(diǎn)，企業(yè)布局或深耕的意愿強烈。這種趨勢也表明，2025年土拍市場(chǎng)將繼續保持較高的競爭態(tài)勢。

　　劉卓維進(jìn)一步表示，2024年，上海市土拍市場(chǎng)中的高溢價(jià)地塊重現，“面粉價(jià)”提高導致開(kāi)發(fā)成本增加，有助于項目提升產(chǎn)品力。依托這些高價(jià)地塊開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，將成為2025年新房市場(chǎng)中的高端供應產(chǎn)品，或推動(dòng)市區房?jì)r(jià)結構性上漲?！袄?，徐匯濱江的綠城地王項目售價(jià)預計將超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，徐匯龍華地塊售價(jià)預計將超過(guò)18萬(wàn)元/平方米，中建靜安大寧地塊售價(jià)預計也將超過(guò)16萬(wàn)元/平方米?！?/p>

　　盧文曦也對記者表示，盡管房地聯(lián)動(dòng)價(jià)策略已取消，但考慮到市場(chǎng)供需關(guān)系，房企會(huì )讓價(jià)格在一定空間內合理上漲?！笆兄行牡耐恋刭u(mài)一塊少一塊，房?jì)r(jià)合理上漲是比較健康的狀態(tài)。這也將鞭策房企在拿到優(yōu)質(zhì)地塊后要做好產(chǎn)品，否則如果價(jià)格、市場(chǎng)預期與產(chǎn)品質(zhì)量不符，可能會(huì )面臨一定的去化壓力?！?/p>