萬(wàn)科怎么啦？

2025年1月16日晚間，一則消息如平地驚雷，炸得房地產(chǎn)圈一片嘩然。

據媒體報道，萬(wàn)科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝已于1月15日被公安機關(guān)帶走。1月17日凌晨，朱九勝更新了微信朋友圈。這則朋友圈中，祝九勝轉發(fā)了一則宣傳泊寓短租業(yè)務(wù)的推文，并配文稱(chēng)“節前出差、春節團聚、節后返工、短暫過(guò)渡，選商旅短租，連住更實(shí)惠~”。

這波操作，是辟謠？還是另有深意？祝九勝的“失聯(lián)”和萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)有沒(méi)有關(guān)系，萬(wàn)科到底怎么啦？

截至發(fā)稿，萬(wàn)科方面未就此事予以公開(kāi)回應。

01

“萬(wàn)科財神爺”

祝九勝是誰(shuí)？

在萬(wàn)科又扮演著(zhù)什么角色？

祝九勝，人稱(chēng)“九哥”，1969年出生，2003年獲得中南財經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位。在加入萬(wàn)科之前，祝九勝主要的工作經(jīng)歷是在建設銀行深圳分行，歷任福田支行副行長(cháng)、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長(cháng)等。

2012年，祝九勝加入萬(wàn)科，擔任分管資金的高級副總裁。2018年1月31日，祝九勝接替郁亮，升任總裁、首席執行官。

作為萬(wàn)科的“財神爺”，集團的融資、還貸、現金流鋪排、項目招采、成本、資金結算、付款等跟錢(qián)相關(guān)的事，都是祝九勝管的。2012年他一來(lái)萬(wàn)科，就把萬(wàn)科融資和拿地的痛苦給解決了一大半，拿地的彈藥也更充裕了。

祝九勝真正進(jìn)入公眾視野，是在2018年。當年2月1日，深圳萬(wàn)科總部，郁亮、祝九勝一起邁入會(huì )場(chǎng)，郁亮還把鏡頭讓給祝九勝。發(fā)布會(huì )上祝九勝話(huà)不多，但郁亮評價(jià)他是萬(wàn)科內部會(huì )議中觀(guān)點(diǎn)犀利的“大炮”。

為啥選祝九勝當總裁？郁亮當時(shí)說(shuō)了三點(diǎn)：一是祝九勝管的部門(mén)一直是最佳部門(mén)；二是他很犀利，經(jīng)常發(fā)出不同意見(jiàn)；三是他愛(ài)讀書(shū)，思考能力、總結能力和理論功底都不錯。

郁亮還說(shuō)，萬(wàn)科以現金流為基礎，多虧了祝九勝的努力。祝九勝當總裁第一年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額就達到6069億元，創(chuàng )下新高，同比增14.54%。不過(guò)，那年9月，郁亮就在萬(wàn)科南方區域季度例會(huì )上喊出“活下去”的口號。兩年后的2020年，萬(wàn)科業(yè)績(jì)邁上7000億元臺階。

這些年，除了萬(wàn)科業(yè)績(jì)會(huì )和股東大會(huì )，祝九勝基本不怎么在公開(kāi)場(chǎng)合露面。偶爾幾次公開(kāi)交流，也是重點(diǎn)介紹萬(wàn)科跟金融機構的合作情況。

02

萬(wàn)科債務(wù)有多大

自2021年起，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額也跟著(zhù)一路跌跌不休。

據財報顯示，截至2024年9月底，萬(wàn)科有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債占比為64.4%，看著(zhù)還挺踏實(shí)。同期，萬(wàn)科還了197億元公開(kāi)債務(wù)，年內已無(wú)到期的境內外公開(kāi)債券的包袱。

可2025年，萬(wàn)科將迎來(lái)償債高峰，債務(wù)壓力很大。Wind數據顯示，萬(wàn)科一年以?xún)鹊狡诘木硟葌鶆?wù)約326.45億元，這數字可不輕松。

再細看，2025年萬(wàn)科將有10個(gè)公司債或中期票據到期，合計金額約225.23億元，這一年，注定是萬(wàn)科償債的艱難時(shí)刻。

企業(yè)的償債能力，相當大程度上取決于現金流，房地產(chǎn)企業(yè)的現金流，多半取決于銷(xiāo)售收入。

根據公開(kāi)數據顯示：2024年，萬(wàn)科累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積1810.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額2460.2億元。再瞧瞧2023年，累計合同銷(xiāo)售面積2466萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售金額3761.2億元。

一對比，2024年萬(wàn)科合同銷(xiāo)售面積同比下降26.57%，合同銷(xiāo)售金額更是下降34.59%。行業(yè)下行的寒風(fēng)呼嘯，自身債務(wù)壓力又如巨石壓頂，萬(wàn)科這艘大船得怎么破浪前行？

03

萬(wàn)科的身份

萬(wàn)科救不救？關(guān)鍵得看兩大變量。

首先，大股東深圳地鐵及其背后的深圳國資委，他們能不能掏出真金白銀，或者祭出更厲害的招數來(lái)拉萬(wàn)科一把，這可是重中之重。2021年底，深圳特區建發(fā)集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“特區建發(fā)”）大手一揮，以19.1億港元入股華南城，成了華南城的“大掌柜”，之后兩年，特區建發(fā)沒(méi)少給華南城幫忙，那“入股資金+收購資產(chǎn)+信用背書(shū)+協(xié)助美元債展期”的救急輸血包，把債權人哄得心花怒放。

可好景不長(cháng)，2024年2月19日，特區建發(fā)突然宣布華南城兩只票據違約，華南城二次爆雷。

再瞅瞅深圳地鐵的財報，2021年凈利潤還有28.90億元，可到了2022年就跌到8.66億元，2023年更是只有7.89億元，扣除財政補貼后，2023年實(shí)際還虧損了1.8億元。深圳地鐵一年的利潤，連萬(wàn)科債務(wù)的零頭都比不上。深圳國資委到底支不支持萬(wàn)科，這就成了個(gè)大大的問(wèn)號。

其次，一線(xiàn)城市能不能再松松限購的口子，讓銷(xiāo)售端火起來(lái)，這可直接關(guān)系到萬(wàn)科的“錢(qián)袋子”能不能鼓起來(lái)。

因此，萬(wàn)科能不能被算作國有企業(yè)，這個(gè)身份歸屬問(wèn)題，某種程度上決定了行政部門(mén)能不能給萬(wàn)科更多支持和背書(shū)。

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（轉自：企觀(guān)國資）